Un nouveau type de bail permet d’utiliser ces terrains pendant une durée de 12 ans à 99 ans, selon ce que prévoit le contrat.
Un chapitre entier est consacré à la prise en compte des effets du recul du trait de côte, dans la loi no 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. Mais ces quinze articles ne suffisaient pas pour mettre en forme la législation de ce nouveau domaine, et une ordonnance avait été prévue pour les compléter. La voici.
Bail réel d’adaptation à l’érosion côtière
Des réserves foncières peuvent être constituées pour prévenir les conséquences du recul du trait de côte sur les biens situés dans les zones exposées à ce phénomène et définies conformément au code de l’urbanisme. Cette faculté est ouverte à l’État, aux collectivités locales et à leurs groupements, et aux établissements publics ayant vocation à agir dans ce domaine. Ces biens peuvent faire l’objet d’un bail réel d’adaptation à l’érosion côtière.
Ce bail est créé par le présent texte, qui ajoute au code de l’environnement des articles L. 321-18 à L. 321-33. Il est proposé par les personnes publiques ci-dessus, ou par le concessionnaire d’une opération d’aménagement. Il permet au preneur, pour une durée comprise entre 12 ans et 99 ans, d’occuper lui-même ou de louer, exploiter ou réaliser des installations, des constructions ou des aménagements dans les zones exposées au recul du trait de côte qui sont délimitées conformément au code de l’urbanisme.
À l’échéance du bail, le terrain d’assiette du bien fait l’objet d’une renaturation comprenant, le cas échéant, la démolition de l’ensemble des installations, des constructions ou des aménagements, y compris ceux réalisés par le preneur, et les actions ou opérations de dépollution nécessaires, à la charge et aux frais du bailleur. Ce bail est résilié de plein droit avant son échéance quand le maire ou le préfet prescrit les mesures nécessaires, lorsque l’état du recul du trait de côte est tel que la sécurité des personnes ne peut plus être assurée. Dans ce cas, le bailleur en informe sans délai le preneur.
Payer d’avance la renaturation du terrain
Le preneur s’acquitte d’un prix lors de la signature du bail, qui peut être complété par une redevance périodique. La somme de ce prix et des redevances perçues tient notamment compte des conditions d’acquisition du bien par le bailleur et des coûts prévisionnels pour assurer la renaturation du terrain d’assiette du bien à l’expiration du bail. Le preneur ne peut se libérer d’une redevance fixée au contrat, ni se soustraire à l’exécution des conditions du bail, en délaissant le bien.
Le bail précise la destination autorisée des lieux et, le cas échéant, les activités accessoires qui peuvent être exercées ; tout changement est subordonné à l’accord préalable du bailleur. Le preneur est tenu de réaliser les travaux d’entretien et de réparation nécessaires à la conservation en bon état du bien objet du bail. Le bail précise la nature, la consistance et l’étendue des travaux que le preneur peut réaliser. Il peut limiter ou interdire l’extension des installations, des constructions ou des aménagements mis à bail au regard de l’évolution du recul du trait de côte. Les constructions et améliorations réalisées par le preneur sont conformes à la destination des lieux autorisée par le bail.
Pas de cession du contrat d’occupation
Sauf si le contrat de bail l’interdit, le preneur peut librement consentir des baux et titres d’occupation de toute nature ne conférant pas de droits réels sur les installations, les constructions ou les aménagements qui font l’objet du bail. Le bail peut prévoir l’obligation pour le preneur d’en informer le bailleur. L’occupant ne peut ni céder le contrat d’occupation, ni sous-louer le bien. Le contrat d’occupation s’éteint de plein droit au terme du bail réel d’adaptation à l’érosion côtière. Le preneur en informe sans délai l’occupant. L’occupant ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.
Le bail est cessible, mais le présent texte encadre le prix de cette cession pour éviter un emballement dû à la pression foncière sur le littoral. Les droits réels résultant du bail ne peuvent être cédés ou donnés qu’à une personne subrogée au preneur dans les droits et obligations découlant de ce bail. Le bailleur en est informé au préalable. L’acquéreur ou le donataire acquiert les droits réels immobiliers pour la durée résiduelle du bail.
Dérogation à la législation sur le littoral
Les communes soumises au régime spécifique au recul du trait de côte et engagées dans une démarche de projet partenarial d’aménagement (PPA) peuvent déroger à certaines dispositions de la législation sur le littoral, notamment à l’obligation de construire en continuité de l’urbanisation existante, lorsque ces dispositions empêcheraient la relocalisation de biens ou d’activités menacés dans des espaces plus éloignés du rivage et moins soumis à l’aléa du recul du trait de côte.
Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance no 2022-489 du 6 avril 2022 relative à l’aménagement durable des territoires littoraux exposés au recul du trait de côte
Ordonnance no 2022-489 du 6 avril 2022 relative à l’aménagement durable des territoires littoraux exposés au recul du trait de côte (JO 7 avr. 2022, textes nos 6 et 7).
